Eerder schreven we, naar aanleiding van het Didam-arrest, dat de Hoge Raad oordeelde dat wanneer een overheidsinstelling dat een onroerende zaak wil verkopen, zij de gelegenheid moet geven aan potentiële gegadigden om naar deze zaak mee te dingen. Volgens het gelijkheidsbeginsel dient de overheidsinstelling de koper te selecteren aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Voor overheidsinstellingen geldt daarbij dat ze te allen tijde de regels van het publiekrecht, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in acht moeten te nemen. Het Didam-arrest bevestigde de algemene beginselen ten aanzien van gronduitgifte: een overheidsinstelling mag onroerende zaken niet exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken. Dat is alleen toegestaan wanneer er sprake is van één serieuze gegadigde. Een jaar na de storm die de Hoge Raad veroorzaakte is er alweer de nodige jurisprudentie verschenen. Deze geven duidelijke handvatten voor toekomstige trajecten. In dit artikel doen we een poging om dat samen te vatten.
Erfpacht onderhavig aan Didam-arrest
Ook als er sprake is van grond in erfpacht dienen gemeenten rekening te houden met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel, aldus rechtbank Gelderland in een recente uitspraak. Als er sprake is van meerdere partijen die interesse hebben grond te erfpachten of dat het redelijkerwijs te verwachten is dat die interesse er is, dan dient er concurrentiestelling plaats te vinden op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Daarvoor is ook een passende mate van openbaarheid vereist om partijen te informeren over een voornemen tot het in erfpacht geven van grond.
Niet van toepassing op de huur van gebouwen?
De voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland heeft meer uitleg gegeven over de vraag of een gemeente onrechtmatig handelt door zonder een openbare selectieprocedure een huurovereenkomst te verlengen. De rechter liet zich niet expliciet uit over de toepassing van het Didam-arrest op huurovereenkomsten, maar oordeelde dat de gemeente zittende huurders als de enige serieuze gegadigden mocht beschouwen. De gemeente Beverwijk mocht de overeenkomst één-op-één verlengen zonder een openbare selectieprocedure te organiseren, omdat de zittende huurders al de nodige investeringen hadden gedaan. Daarnaast was het ook aannemelijk dat aan de huurders een huurbescherming toekwam. Volgens de rechter dus objectieve, toetsbare en redelijke criteria om de zittende huurders een voorrangspositie te geven. Daarnaast is het ook aannemelijk dat aan de huurders een vergelijkbare huurbescherming toekwam. Ook hieruit blijkt dat zij slechts als de enige gegadigden zijn te kwalificeren.
Didam en de beginselen van behoorlijk bestuur bij reeds gesloten overeenkomsten
In een andere zaak oordeelde Rechtbank Noord-Holland dat een koopovereenkomst voor gemeentelijke gronduitgifte geldig was, omdat deze overeenkomst ruim voor het wijzen van het Didam-arrest gesloten was. Met de huidige kennis zou deze overeenkomst openbaar moeten worden aangeboden. De rechter besloot dat het vertrouwensbeginsel (de te goeder trouw gesloten overeenkomst) hier zwaarder woog dan het gelijkheidsbeginsel. De gemeente had in dit geval geen rekening kunnen houden met de rechtsregel die in het Didam-arrest was neergelegd, dus er was geen sprake van nietigheid van de overeenkomst vanwege schending van het gelijkheidsbeginsel.
Zorgvuldigheid bij eerdere belangstellende vereist!
Dat de weging van beginselen ook wel eens anders uit kan vallen, blijkt wel uit de volgende uitspraak. Soms is het voor een overheidsinstantie lastig om te bepalen of er sprake is van één gegadigde. Volgens de voorzieningenrechter van rechtbank Midden-Nederland had de gemeente meer rekening moeten houden met de verschillende belangen en had de gemeente niet kunnen concluderen op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria dat alleen een brandstofverkoper in aanmerking kwam voor een kavel. De rechter oordeelde dat, ondanks dat er sprake was van een reeds gesloten koopovereenkomst, hier het gelijkheidsbeginsel zwaarder woog. De gemeente werd geboden het traject opnieuw te volgen door gemotiveerd bekend te maken waarom slecht één serieuze gegadigde in aanmerking zou komen voor de aankoop van de kavel. Indien dit niet goed kon worden gemotiveerd en er geen uitzondering van toepassing zou blijken te zijn, dan diende de gemeente alsnog een selectieprocedure te volgen met vooraf bekendgemaakte objectieve, toetsbare en redelijke criteria.
Verder concretisering verwacht
Het Didam-arrest heeft flink wat stof doen opwaaien. De uitspraken die na dit gewezen arrest gevolgd zijn, laten de omvang van de impact zien die dit arrest te weeg heeft gebracht. Wij denken dat dit slechts het begin is van een verdere concretisering van de trend die het Didam-arrest in gang heeft gezet. Naar verwachting: wordt vervolgd…
